Dat gebiedsontwikkeling een proces van lange adem kan zijn, maar ook mooie resultaten kan opleveren, blijkt bij de ontwikkeling van het Heuffterrein, nabij Vuren. P2'er Hein van Middelaar is vanaf 2013 betrokken, in opdracht van de eigenaar van het terrein, Klop Beheer. Hein behartigt de belangen in de planprocessen en zette hiervoor Verbindend Onderhandelen in. Een aanpak die inzet op winst voor alle partijen. Het werd een belangrijke succesfactor in het proces.

Geschiedenis Heuffterrein

Op een kaart van 1850 staat al in de uiterwaard bij Vuren een steenoven, op wat nu het Heuff-terrein is. In de jaren ‘80 is er een nieuwe steenfabriek gebouwd en een timmerfabriek. Bij de steenfabriek hoorden van oudsher onder meer een karakteristieke schoorsteen, een rijtje arbeiderswoningen en een volkstuin. Begin jaren negentig is de steenfabriek gesloten en zijn de gebouwen gesloopt. Een deel van het buitendijkse terrein is ontwikkeld als een bedrijventerrein.

Van lintdorp naar polder

Het Heuffterrein ligt in Vuren. Een dorp dat de afgelopen eeuw veranderde van een lintdorp aan weerszijden van de Waaldijk, tot een dorp in de polder. De meeste oorspronkelijke dijkwoningen zijn door de jaren heen verdwenen, onder meer door een dijkversterking eind jaren ‘90. Vuren heeft door de ontwikkelingen bijna geen relatie meer met de Waal. Alleen de woningen ten oosten van de steenfabriek hebben, door de oriëntatie op en ligging aan de rivier, die relatie. De buitendijks gelegen woningen hebben echter ruimtelijk en functioneel geen binding met het dorp  en bieden ook geen mogelijkheden om een verbinding tussen Vuren met de Waal te maken.

Waarde toevoegen voor het dorp

De eigenaar van het Heuffterrein wilde in 2013 het terrein herontwikkelen tot iets bijzonders, van toegevoegde waarde voor Vuren. Daarvoor werd Hein van Middelaar gevraagd. Hein: “Aanvankelijk was er veel weerstand vanuit de directe omgeving. Samen met alle belanghebbenden startten we een verbindend onderhandelenproces, met de toenmalige gemeente Lingewaal, provincie Gelderland, waterschap Rivierenland, Rijkswaterstaat, Staatsbosbeheer en diverse particulieren en organisaties. Dit proces werd succesvol afgerond, met als resultaat een schetsontwerp en een nota van uitgangspunten. Kenmerken van dit schetsontwerp zijn de herontwikkeling van de uiterwaarde, met daarin een combinatie van natuurontwikkeling en waterberging, de toegankelijkheid van het Heuffterrein vanuit Vuren als uitloopgebied voor de inwoners en de toevoeging van woningbouw, in de vorm van diverse appartementen op de plek van de steenfabriek, het handhaven van de schoorsteen van de steenfabriek als baken in het landschap en een aantal zogenaamde oeverwalwoningen langs de Waal. Voor dit wensbeeld bestond veel draagvlak en dit is daarom opgenomen in een intergemeentelijke structuurvisie Waalweelde West, als een functieveranderingslocatie, met nadruk op ontwikkelingen die een kwaliteitsimpuls betekenen voor deze locatie.”

Stroomversnelling

Door onduidelijkheid over de riviercompensatie lag de ontwikkeling van het Heuffterrein jaren stil. In 2020 kwam het in een stroomversnelling: in het kader van de Dijkversterking Gorinchem – Waardenburg kwam de vraag of het terrein beschikbaar was voor de noodzakelijke natuurcompensatie. Hein: “Het was nu of nooit. Opnieuw vroeg Klop Beheer ons als procesbegeleider en belangenbehartiger. De dijkversterking vormde het startpunt van een samenwerking aan deze integrale opgave: met de eigenaar van het Heuffterrein, waterschap Rivierenland, de gemeente West Betuwe en provincie Gelderland.”

Van belangen naar inrichtingsplan

Met als basis het eerder genoemde schetsontwerp, is wederom gekeken naar een integrale benadering van de opgave vanuit de diverse belangen. Het resultaat: een plan dat behoud en ontwikkeling van de natuurfunctie voor het gehele gebied mogelijk maakt. Naast natuur is recreatief medegebruik mogelijk, door aanleg van diverse wandelmogelijkheden, met een uitkijkpunt aan de rivier. Ook voorziet het plan in een beperkte woningbouwopgave. Omliggende landschaps- en natuurwaarden vormden het uitgangspunt. Ook het herstel en behoud van de steenovens als verblijfplaats voor de aanwezige vleermuizen en, mits financieel haalbaar, het behoud van de schoorsteen als landmark van Vuren behoort tot de ontwikkeling. Het Waterschap vond de benodigde riviercompensatie in de nabijgelegen uiterwaard.

Gezamenlijke belangen

Hein: “Mijn inzet was om keer op keer te benadrukken dat iedere partij belang heeft bij de integrale ontwikkeling van het terrein en dat alleen door samenwerking we snel tot een plan konden komen. Dat is gelukt, met als resultaat een gedragen ‘Voorlopig Ontwerp Inrichtingsplan - oktober 2021’. Dit plan behoudt en versterkt de kwaliteiten van de verschillende plekken en draagt bij aan de doelstellingen die in 2013 zijn geformuleerd als stip aan de horizon om Vuren meer relatie te geven met de Waal.”

Planologische onderbouwing bestemmingsplan

Hein werkte de afgelopen twee jaar als procesbegeleider aan de ruimtelijk planologische onderbouwing van de integrale ontwikkeling van het Heuff-terrein. Hein: “Allerlei onderbouwend onderzoek kwam voorbij op het gebied van onder meer stikstof, externe veiligheid, ecologie en bouwen in de uiterwaarden. Door de samenwerking en het opgebouwde vertrouwen, droeg iedere partij zijn steentje bij om tot een bestemmingsplan te komen. Soms was er een frustrerende beer op de weg, door bijvoorbeeld onverwachte onderzoeksresultaten of veranderend beleid. Maar we waren keer op keer in staat om een oplossing te bedenken. Het bestemmingsplan Heuff-terrein is in mei 2024 vastgesteld door de gemeente West-Betuwe. De realisatie van de planontwikkeling kan in 2027 starten als de dijkversterking Gorinchem – Waardenburg is opgeleverd.”